Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что получат владельцы приватизированных квартир при сносе аварийного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Что понимать под равнозначным жильем
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади.
При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).
И еще один момент! Когда семья в аварийном доме живет в стесненных условиях — 30 кв.м общей площади на 5-6 проживающих человек (при этом семья стоит на очереди для получения квартиры большей площади) и им предоставляют по программе переселения квартиру такой же площади — это нормальная практика. (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Порядок расселения жильцов
В случае несогласия жильцов с какими-либо действиями местной администрации, они имеют право на обжалование их в судебном порядке.
Порядок и сроки переселения устанавливаются администрацией муниципального образования.
Процедура реализовывается на основе заключения специальной комиссии, выполнявшей экспертизу технического состояния жилого дома.
Граждане, проживающие в доме, согласно нормам ст. 32 ЖК РФ, должны быть уведомлены о назначении такой экспертизы, а также о принятых решениях.
Уведомление направляется жильцам в письменной форме после принятия решения о последующей эксплуатации объекта недвижимости.
В извещении должны содержаться следующие сведения:
| Сроки сноса жилой постройки, непригодной для проживания | переезда в новые квартиры |
| О предоставлении других помещений | а также порядок оформления прав собственности, если она была зарегистрирована на старые помещения. В отношении нанимателей прописывается алгоритм заключения нового договора социального найма на предоставляемое жилье |
Российское законодательство
Основной нормативный акт, который регулирует отношения, связанные с расселением домов, — это Жилищный кодекс РФ. Он содержит статью 32, которая подробно расписывает процедуру изъятия сносимых домов, а также говорит о гарантиях, которые положены гражданам.
Из подзаконных актов можно назвать федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Он, в том числе, затрагивает тему сноса аварийного жилья, указывая на возможность принятия в регионах соответствующих программ по расселению жилья.
Программы регионов включают в себя списки, где перечислены дома под снос, и конкретные сроки расселения. Например, в городе Москва действуют нормативные акты, которые регламентируют вопросы, связанные с программой реновации.
Не все квартиры находятся в собственности их владельцев. Государство и муниципальные власти предоставляют объекты по договору социального найти. Такое жилье выдается на основании решений госструктур.
Социальное жилье также подлежит износу, поэтому может признаваться аварийным. В таком случае жильцам предоставляются иные объекты, которые должны соответствовать ряду требований:
- Площадь. Она должна быть равнозначна в сравнении с ранее выданным объектом.
- Благоустроенность. Объект обязательно должен быть пригоден для проживания.
- Отсутствие санитарных и технических нарушений.
- Местоположение. Объект должен быть в пределах того же муниципального объекта.
Компенсация за земельный участок
Другую значительную часть выкупной стоимости составляет цена самого участка. Определяя эту сумму, специалисты опираются на информацию о рыночной стоимости земли, полученную из открытых источников.
Многое здесь зависит от местоположения участка. Так, земельный надел, расселяемый в связи со строительством четвертого моста, расположенный на правом берегу, недалеко от «Бобрового лога», был оценен в 2,18 тыс. рублей за 1 кв. м (то есть в 218 тыс. рублей за сотку). При этом стоимость другого земельного участка, расселяемого на левобережье для тех же целей, была оценена в 1 тыс. рублей за 1 кв. м., цена сотки, таким образом, составила 100 тыс. рублей.
Сразу нужно оговориться, что все это касается только тех случаев, когда участок находится в собственности хозяев дома. На практике зачастую оказывается, что права на землю оформлены должным образом далеко не всегда. Причем, если жители расселяемых домов не занимались регистрацией участка заранее, потом сделать это уже невозможно. С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители не могут.
Если участок не находится в собственности жильцов переселяемых домов, все, что в таком случае положено владельцам дома, — это компенсация возможности бессрочного пользования участком, право на которое владелец утрачивает в результате переезда.
«На таком участке у владельцев, как правило, располагаются надворные постройки и зеленые насаждения, и всего этого семья лишается в результате переезда, — рассказывает специалист компании „Экспертиза и оценка региональной собственности“ Татьяна Радеева, — поэтому при составлении оценки учитывается право пользования. Поскольку по сравнению с правом собственности право пользования имеет некоторые ограничения, такой участок владелец не может продать или подарить. Поэтому в денежном выражении стоимость права пользования оценивается ниже и составляет примерно половину от рыночной стоимости участка».
Оценка квартиры в многоквартиром доме (бараке)
Оценка квартиры — более простая задача, чем определение стоимости дома или коттеджа. Если все дома в частном секторе индивидуальны, то квартиры в деревянных бараках различаются между собой только по площади. «У домов больше индивидуальности, — рассказывает Татьяна Радеева, — между квартирами в многоквартирных домах нет значительных отличий. В большинстве случаев это квартиры без балконов, расположенные на крайнем (первом или последнем) этажах в деревянных домах, в которых не выполнено благоустройство. Они незначительно отличаются друг от друга по цене, вся разница между ними заключается в местоположении, в зависимости от которого и определяется цена». Поэтому при определении цены квартиры в бараках используется только рыночная методика оценки, когда стоимость объекта сравнивается с ценой аналогичных выставленных на рынке квартир.
Учитывая, что квартиры в бараках не имеют выделенного участка, вместо него у них общая придомовая территория, ее цена в выкупную стоимость не входит. Единственное, что здесь принимается в расчет при формировании выкупной цены, — это надворные постройки (конечно, при условии, что они оформлены в установленном законом порядке).
На что имеют право жители аварийного дома?
Проблема расселения аварийных домов в России на протяжении долгих лет остаётся, к сожалению, одной из насущных.
Связано это, в том числе с тем, что на территории современной России значительная часть населения проживает в старых домах постройки XIX-нач. XX вв., а также в многоэтажках, которые возводились в послевоенный период времени ускоренными темпами с целью максимально быстро восстановить разрушенный жилой фонд.
- На сегодняшний день эти жилые здания не соответствуют требованиям и нормативам безопасности, установленным действующим российским законодательством.
- В связи с этим на федеральном уровне принят ряд законодательных актов, направленных на урегулирование сложившейся ситуации.
- При этом, собственнику либо нанимателю квартиры, а также собственникам нежилых помещений, расположенных в жилых домах, признанных аварийными, необходимо четко понимать, какие права они имеют в связи с присвоением дому такого статуса.
Доплата за лучшее жилье
Далеко не всегда жильцов устраивают квартиры, в которые их переселяют. Проблемы могут заключаться в недостаточной жилой площади, другой планировке, виду из окна и так далее. Однако подобные параметры администрацию обычно не интересуют. Если общая площадь соответствует – значит квартира равнозначная. Претензии не принимаются.
В такой ситуации можно согласится на другую квартиру, больше по площади, но с доплатой. Доплата будет производиться практически по полной рыночной стоимости (с небольшой скидкой в 10%) и то, только до того момента, как площадь жилья превысит 100 кв.м. Если же площадь будет больше, то даже такая скидка не используется.
Тем не менее, несмотря на подобную доплату, это все равно может быть выгоднее, чем переселяться в предложенное жилье.
Что делать, если размер компенсации не устраивает
Очень часто собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах не устраивает размер компенсации. И это вполне понятно, ведь они ориентируются на рыночные цены, без всяких коэффициентов. Однако нужно понимать и другое: администрация не будет выкупать не нужные ей квартиры по полной цене.
Если нужно получить максимальную сумму рекомендуется подождать, получить свою новую квартиру в другом доме и продать ее. Так размер «компенсации» будет существенно выше. Однако если деньги нужны срочно, то никаких вариантов нет – придется соглашаться с тем, что предлагают.
С другой стороны, даже указанная выше грубая оценка может выполняться неправильно. Как следствие, реальная стоимость квартиры будет еще ниже, чем это вообще возможно. В такой ситуации рекомендуется заказывать отчет об оценке в независимой компании и обращаться в суд.
Как доказывает практика, местные суды, вплоть до областного, практически всегда становятся на сторону администрации. Хотя бы просто потому, что никаких строго определенных нормативов и цифр, на которые можно было бы опираться, законодательство не предоставляет. А отчет с независимой оценкой может просто не приниматься во внимание. Нужно будет двигаться дальше, вплоть до ВС РФ (Верховного Суда).
Что получат владельцы приватизированных квартир при сносе аварийного дома?
Считается, что процедура переселения или получения компенсации бесплатная. Однако при определенных условиях могут возникать различные расходы:
- Услуги специалистов, которые составят отчет об аварийном состоянии дома: от 10 тысяч рублей. Формально, этим должна заниматься межведомственная комиссия, но как доказывает практика, намного проще и быстрее предоставить такой отчет одновременно с заявлением.
- Согласия всех жильцов на получение компенсации, заверенные нотариально: порядка 2 тысяч рублей за каждый такой документ.
- Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
- Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
- Восстановление правоустанавливающих документов: от 5 тысяч рублей.
С момента подачи заявления и до принятия решения проходит порядка 2-3 месяцев. Дальнейший срок ожидания очереди сложно прогнозировать. Однако, если рассматривать вопрос с компенсацией, обычно ее выплачивают намного охотнее и быстрее. Таким образом, в среднем, с момента подачи заявления и до получения денег проходит около полугода или меньше.
Очень важный вопрос – размер компенсации. Некоторые собственники считают, что их квартиры будут оценены строго по рыночной стоимости, что не является правдой. Процедура оценки обычно выполняется крайне примитивно:
- Выбирается несколько похожих аналогов.
- Устанавливается усредненная рыночная цена за 1 кв.м. площади.
- Применяется понижающий коэффициент (от 10 и до 50%, в зависимости от состояния жилья).
- Полученная стоимость 1 кв.м. умножается на общую площадь жилья.
Если дом нужен вместе с земельным участком на котором тот расположен и земля находится в собственности жильцов строения, к цене квадратного метра может добавляться еще небольшая сумма сверху.Пример расчета: Есть 3 жилых помещения в том же районе, но не в аварийных домах. Стоимость квадратного метра у них составляет 70, 90 и 150 тысяч рублей соответственно. Средняя стоимость составит (70+90+150)/3=103 тысячи рублей. Целевой дом очень старый и жилые помещения находятся в отвратительном состоянии. Применяется понижающий коэффициент в размере 50%. Значит, если округлить, 1 кв.м. будет стоить около 50 тысяч рублей. Предположим, что целевая квартира имеет площадь 65 кв.м. Значит размер компенсации составит 50*65=3 миллиона 250 тысяч рублей.
Очень часто собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах не устраивает размер компенсации. И это вполне понятно, ведь они ориентируются на рыночные цены, без всяких коэффициентов. Однако нужно понимать и другое: администрация не будет выкупать не нужные ей квартиры по полной цене.
Если нужно получить максимальную сумму рекомендуется подождать, получить свою новую квартиру в другом доме и продать ее. Так размер «компенсации» будет существенно выше. Однако если деньги нужны срочно, то никаких вариантов нет – придется соглашаться с тем, что предлагают.
С другой стороны, даже указанная выше грубая оценка может выполняться неправильно. Как следствие, реальная стоимость квартиры будет еще ниже, чем это вообще возможно. В такой ситуации рекомендуется заказывать отчет об оценке в независимой компании и обращаться в суд.
Как доказывает практика, местные суды, вплоть до областного, практически всегда становятся на сторону администрации. Хотя бы просто потому, что никаких строго определенных нормативов и цифр, на которые можно было бы опираться, законодательство не предоставляет. А отчет с независимой оценкой может просто не приниматься во внимание. Нужно будет двигаться дальше, вплоть до ВС РФ (Верховного Суда).
Компенсационные выплаты на приобретение жилья физическими лицами будут финансироваться региональными властями наряду с фондом содействия реформированию ЖКХ. К расселению привлечены инвесторы для предоставления альтернативных жилых помещений, не уступающих по техническим параметрам подлежащим сносу.
Принятый закон от 30.12.2020 года № 494-ФЗ предлагает распространение столичной программы реновации на всю территорию страны при расселении аварийного, ветхого и жилья, предусмотренного для сноса по решению местных властей для комплексного развития территорий.
Основные цели и задачи программы реновации:
- развитие городов и посёлков городского типа, включая повсеместное благоустройство;
- повышение комфорта окружающей среды и улучшение её внешнего облика;
- обеспечение показателей, установленных различными государственными программами и национальными проектами с учётом объёмов строительства на ближайшее десятилетие;
- привлечение частных инвесторов с предоставлением льгот и компенсаций.
Субъекты РФ наделены полномочиями по вопросам проведения реновации. Региональные власти смогут самостоятельно разрабатывать и утверждать адресные программы по сносу, модернизации и реконструкции объектов недвижимости. Регионы будут определять критерии для включения в программу, устанавливать порядок расселения и формировать источники финансирования при взаимодействии с федеральными властями.
Параметры для комплексного развития будут определяться на уровне регионов, а ранее действовавшая норма относительно попадания территорий, включающих не менее 50 % аварийных и подлежащих сносу домов, аннулирована. По усмотрению хозяйствующего субъекта в программу включаются:
- Ветхие и аварийные многоквартирные дома по региональному «портрету», определяемому местными властями на основании критериев:
- среднего возраста «по паспорту», колеблющегося в интервале от 62-х до 103-х лет;
- низкого уровня обеспеченности жилыми помещениями по площади – в пределах 14-ти квадратных метров;
- маленькой плотности застройки – фактора, привлекательного для инвесторов.
- Не признаваемые аварийными недвижимые объекты в случаях:
- физического износа кровли, фундамента или иных конструктивных элементов при превышении предельно установленной суммы на реконструкцию и модернизацию;
- отсутствия централизованных систем инженерно-технического обеспечения;
- нецелесообразности капитального ремонта дома и прилегающих дорог для нормального функционирования объекта.
Конкретные параметры в отношении степени износа и предельную стоимостную величину расходов на капитальный ремонт, а также порядок признания зданий неработоспособными или ограниченно работоспособными будут устанавливать местные органы самоуправления.
Выплата денежной компенсации – самый быстрый способ переселения, а для его реализации собственник должен написать заявление в районную администрацию, на основании которого экспертная комиссия проведёт оценку.
Выплаты за каждый квадратный метр аварийной жилплощади приближены к среднерыночной стоимости благоустроенного жилого помещения, расположенного в данном населённом пункте. Если размер компенсации не устраивает собственника, то он имеет право на отказ с переселением в равноценный объект недвижимости.
Регионам предоставлено право вводить дополнительные меры поддержки гражданам, у которых попавшее в программу реновации жильё было единственным. Среди вариантов помощи:
- Субсидии на приобретение нового жилого помещения. Предельный размер выплат определяется как разница между стоимостью равнозначного по площади жилья (по нормативным расценкам) и полученным возмещением за изъятое аварийное помещение. Возмещения, предоставленные за счёт средств фонда содействия реформированию ЖКХ, увеличатся в денежном выражении. Увеличение произойдёт за счёт фигурирования при расчёте двух показателей:
- рыночной стоимости жилого помещения и общедомового имущества;
- стоимости земельного участка, на котором расположен дом, благодаря чему компенсационная выплата возрастёт.
- Возмещение процентов по ипотеке. Расходы по ипотечному кредитованию подлежат компенсации в пределах ключевой ставки Центробанка.
- Временное поселение граждан в дома маневренного фонда. Приобретать такие объекты смогут регионы для последующего размещения переселенцев. Проживать в этих домах смогут выселенные граждане до завершения расчётов или строительства, но в пределах двух лет.
Возмещение для граждан, купивших квартиру в доме, включённом в программу реновации на момент покупки, ограничивается суммой средств, указанных в договоре купли-продажи. Данное ограничение не распространяется на физических лиц, получивших жилплощадь в аварийном доме в наследство. Если собственник по состоянию на 01.01.2021 года имеет комнату в коммунальной квартире, то в качестве альтернативы ему предоставляется отдельная квартира.
Получить компенсацию в денежном выражении могут только собственники сносимого жилья, а проживающие по договору социального найма могут претендовать исключительно на альтернативное помещение. Также не допускаются компенсационные выплаты, если в помещении проживают ограниченные в дееспособности или недееспособные лица.
Наличие обременений или ограничений не считается препятствием для реализации программы реновации, однако граждане, произведшие и не узаконившие перепланировку, не обязаны будут приводить покидаемую жилплощадь в первоначальный вид или оформлять соответствующую документацию.
Регионы смогут получить финансовую поддержку от Фонда содействия реформированию ЖКХ при условии дачи обязательства о целевом использовании земельных участков, освободившихся после сноса для размещения объектов социальной и коммунальной инфраструктуры.
Земли должны быть отведены под строительство и размещение:
- лечебных и учебных заведений;
- просветительских центров;
- парков культуры и отдыха;
- спортивных площадок;
- жилья при условии финансирования за счёт бюджетных средств или в рамках программы развития.
Единственная возможность, предоставляемая бизнесменам для «освоения» аварийного фонда – участие в расселении граждан по договору с представителями властей. Такие инвесторы могут претендовать на компенсацию в пределах 25 % от понесенных и документально подтверждённых расходов.
Для получения денежной компенсации или альтернативного жилья гражданин должен подать заявление в местную администрацию. Для проведения экспертной оценки будет назначена специальная комиссия.
Претендент на субсидию в денежном выражении должен предоставить документы:
- подтверждающие личность зарегистрированных лиц;
- справки о прописанных, в числе которых не должно быть несовершеннолетних или ограниченных в дееспособности граждан, что накладывает запрет на возмещение в денежном эквиваленте;
- выписку из ЕГРН о праве собственности, так как договор социального найма не позволяет претендовать на получение денежных средств;
- заключение, выданное экспертной комиссией.
Если программа реновации утверждена, то допускается внесение изменений в установленные сроки и условия при наличии объективных причин, возникших в процессе реализации:
- выявление угрозы обрушения аварийных строений или вынесение решений судебными инстанциями, устанавливающими иные приоритеты по сравнению с первоочередным порядком;
- изменение избранного способа переселения гражданами с компенсационных выплат на получение альтернативного жилья или наоборот;
- нарушение сроков сдачи новых объектов строительства, предусмотренных для переселения граждан, застройщиками.
Очередность расселения устанавливается местными органами самоуправления с учётом состояния сносимых объектов. При этом допускается включение в один этап расселения по принципу территориальной близости домов, расположенных в пределах квартала.
Изменения, которые были внесены в ЖК РФ и в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 N 185-ФЗ, обращены на улучшение юридических способов соблюдения прав граждан на предоставление жилья после признания жилых домов аварийными, обеспечение их благоустроенным жильем и на реализацию задач Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жильё и городская среда».
В программу переселения, которая рассчитана до 2024 года, внесены объекты, признанные непригодными для проживания до 01.01.2017 года. К 2024 г. из аварийных домов в новое жилье должны быть переселены более 530 тыс. граждан на территории всей России.
В целях реализации проекта выделено финансирование из бюджета порядка 430 млрд. руб., кроме того, будут привлечены средства из внебюджетных источников.
Новый закон сохранил все имеющиеся механизмы расселения ветхих и аварийных здания жилого фонда.
Квартиросъемщикам муниципального жилья по договорам социального найма в ходе переселения также должны быть предоставлены равноценное жилые помещения, площадь которых не менее ранее занимаемых.
В отношении собственников аварийных квартир, закон делает уточнение, касающееся того, что в сумму компенсации взамен старой жилплощади должна входить рыночная стоимость участка земли, на котором находится жилой дом.
Также внесенные в закон изменения наделяют органы государственной власти субъектов РФ компетенцией на использование мер дополнительной помощи, требуемой для расселения аварийного жилья.
Но использовать вышеуказанные меры поддержки социального характера могут только жильцы, которые владеют жилплощадью в аварийном объекте недвижимости и она является для них единственным жильем, на которое оформлено право собственности в Росреестре.
Лица, которые имеют в собственности другое жилье, пригодное для проживания на постоянной основе, или занимаемые на основании договора соцнайма в ходе расселения аварийного жилья могут взамен получить только выкупную цену за жилплощадь, зарегистрированную за ними.
Также чтобы избежать возможных злоупотреблений и безосновательного получения государственных субсидий, закон устанавливает правило, что квартира, выдаваемая взамен аварийного жилья, не предоставляется жильцам, оформившим собственность на квартиру в многоквартирном жилом доме после присвоения ему аварийного статуса (за исключением лиц, которые приобрели право собственности в порядке наследования).
Новый закон расширил возможные способы использования мер социальной поддержки, оказываемых государственным учреждением Фонд содействия реформированию ЖКХ регионам России на осуществление местных программ расселения граждан.
Денежные средства данного некоммерческого Фонда направляются в субъекты Российской Федерации для формирования маневренного жилищного фонда. После принятия закона органы государственной власти субъектов или муниципальные органы должны выделять гражданам, проживающих в аварийных зданиях, временные жилые помещения на срок до 2 лет.
До завершения данного срока местная администрация обеспечивает жильцов домов, непригодных для проживания, новыми квартирами или уплатить им денежную компенсацию взамен изымаемого жилья в аварийных объектах недвижимости.
Финансирование Фонда может направляться на покупку для расселяемых жителей квартир в жилых домах, включая в новостройках, возведение которых еще не окончено, и в домах-таунхаусах. Указанная норма существовала и раньше, но, в законе уточняется, что такое жилье может быть предоставлено жильцам в собственность или на основании договора социального найма, соглашению найма жилья маневренного жилищного фонда.
Федеральный закон вводит специальный механизм привлечения средств инвесторов в финансирование проектов комплексного развития городских территорий. Имеются в виду субсидии в отношении отдельных застройщиков, подписавших с местной администрацией соглашения о комплексном развитии территорий, на компенсацию произведенных затрат на исполнение обязательств по покупке для жильцов аварийных домов нового жилья или выплату денежной компенсации.
Такие субсидии может предоставляться в процессе выполнения строительными фирмами принятых на себя обязательств. Субсидия не может быть свыше 25 процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной исходя из общей площади жилых помещений, из которых осуществлено переселение граждан, и нормативной стоимости квадратного метра.
В законе в настоящее время установлены механизмы защиты инвестиционно привлекательных участков земли от использования для извлечения коммерческой прибыли.
Изменения в законе устанавливают правило целевого использования земельных участков под переселяемыми аварийными объектами. На изъятых территориях возможно размещение только объектов здравоохранения, социального обслуживания, образования и просвещения, объектов коммунального обслуживания, общественного управления, парков, зеленых зон, скверов, обустройство зон для занятий физкультурой, размещение жилья, строительство которых воплощается в действительность за счет средств бюджета.
Это условие не распространяется на земельные участки, на которых находились непригодные для проживания здания, если расселение жителей из них выполнялось в рамках осуществления договора о развитии городских территорий или комплексного развития.
При нарушении данного условия, оказываемая помощь, предоставленная субъекту РФ для расселения жильцов из аварийных жилых помещений, некоммерческой корпорацией по содействию реформирования жилищно-коммунального хозяйства возвращается в бюджет.
Кроме того, меняется порядок предоставления финансирования за счет Фонда реформирования на осуществление восстановительного ремонта и обновление сетей инженерных коммуникаций, процедура возвращения средств, предоставленных некоммерческой корпорацией, вводятся нюансы оказания Фондом содействия на расселение жильцов из аварийного жилья, которое получило такой статус после 01.01.2017 г.
Следует напомнить, что разработка закона Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России и общественный Фонд содействия реформированию ЖКХ началась в середине 2018 года. За это время произведен анализ реализации программ переселения аварийных домов, выполнявшихся последние десять лет.
В этом вопросе субъекты РФ и некоммерческий Фонд значительно продвинулись, а полученные выводы были положены в основу законопроекта.
Региональные исполнительные органы могут самостоятельно выбирать конкретные меры поддержки, требующиеся для осуществления процедуры расселения ветхого жилищного фонда. Бюджетные средства могут применяться для софинансирования ипотечного кредита на льготных условиях, формирования маневренного жилого фонда.
Помимо этого, изменения в закон позволяют привлекать инвесторов для осуществления программ переселения аварийных объектов недвижимости, создавая в населенных пунктах благоприятные жилищные условия.
Видео: Госдума вводит новые механизмы расселения аварийного жилья:
Многие считают, что значительный возраст здания, высокая степень его изношенности является поводом для признания его аварийным. Условия проживания могут быть не лучшими, но дом не признают аварийным и подлежащим сносу.
Показатель изношенности выше 70% достаточен только для получения подтверждения ветхости дома, если нет угрозы человеческому существованию, и эти проблемы не решает капитальный ремонт.
Аварийным может быть признан дом не только старый, но и находящийся в зоне оползня, наводнения, или же пострадавший во время взрывов, бытовых катастроф. Иногда ремонт возможен, но придется вкладывать столько средств, что материально разумнее расселить жильцов и построить новое здание.
Чтобы дом получил статус аварийного, необходимо:
- на общем собрании проживающих составить жалобу в жилищную инспекцию и муниципалитет, в которой точно перечислить все повреждения несущих конструкций или жилых помещений, которые могут нанести вред жизни и здоровью граждан;
- проводится проверка специальной комиссией о признании дома аварийным, в которую входят специалисты из разных органов, которые при подтверждении фактов из жалобы составляют соответствующий акт;
- после принятия решения муниципалитету дается год, чтобы провести переселение, а квартирантам, чтобы переехать или получить возмещение за утраченную собственность.
Компенсацию за аварийное помещение получают не во всех случаях. Собственнику ветхого жилья компенсация не положена.
В данном случае отношения между жильцами и муниципальными органами регулируются статьями Жилищного Кодекса России. Согласно ст.
32 ЖК, после принятия решения о признании состояния здания таковым, что подлежит сносу как аварийный, муниципальные органы обращаются к собственникам и жильцам с требованием проведения реконструкции или сноса объекта на протяжении указанного срока. Если требование не выполняется, после истечение термина, отведенного на работы, земельный участок вместе со зданием переходит в собственность муниципалитета.
С другой стороны, в каждом регионе создана своя программа по предоставлению соответствующего жилья взамен утраченного. Ст. 32 ЖК ч. 1-3, 5-9, указывает, что:
- Помещение жилого типа может быть изъято у собственника в связи с переходом земельного участка муниципалитету, однако бывшему владельцу положена выплата компенсации за жилье, соответствующая рыночной стоимости с учетом затрат на переезд.
- Квартира при переселении из аварийного жилья компенсируется переездом в помещение общей площади, равной ранее занимаемому жилью и количеству комнат, а также в районе, котором гражданин жил. При этом должны предоставить помещение, которое полностью отвечает всем санитарным нормам жилого дома.
- При наличии большой комнаты в коммунальной квартире, часто можно рассчитывать на получение отдельной квартиры, равной по площади. Если же комнаты небольшие, возможного отселение в такие же коммуналки. Какая площадь была ранее, на такую собственник должен переехать.
- Возмещение аварийного жилья путем выплаты его рыночной стоимости производится в том случае, если три варианта, предложенные органами власти, не устроили владельца.
- Если жилье было в муниципальной собственности, может идти речь только о переезде в другое предложенное муниципалитетом помещение. Права на выплаты гражданин не имеет.
На местах ситуация не всегда отвечает законодательным нормам. Часто муниципальные программы не разрабатываются, или в связи с недостаточным финансированием работают неполноценно.
Предлагаются другие квартиры взамен аварийного жилья меньшей площади, с меньшим числом комнат или в отдаленном районе. Не удивительно, что многие предпочитают вместо переселения получить денежную компенсацию и приобрести в дальнейшем более подходящее жилье.
Очень часто граждане, проживающие в жилых домах, признанных аварийными, заблуждаются в своих ожиданиях относительно условий переселения и параметров подлежащих предоставлению квартир.